-
房屋坪數怎麼看？權狀坪數、室內坪數、公設比一次搞懂
2026/8/19
- 回上頁
房屋坪數怎麼看？權狀坪數、室內坪數差在哪？
買房時，除了總價與單價，「坪數」也是購屋族非常關心的條件。
但你可能會發現：
「明明寫30坪，為什麼實際看起來沒有30坪？」
這是因為房屋權狀上的坪數，並不完全等於你實際可以使用的室內空間。
想要真正看懂一間房子的大小，就要先了解「權狀坪數、主建物、附屬建物與公設」之間的差異。
一、什麼是權狀坪數？
簡單來說，權狀坪數就是登記在建物所有權狀上的面積。
通常會包含：
- 主建物
- 附屬建物
- 共有部分
因此，當房仲物件寫著「權狀30坪」，並不代表30坪全部都是你家室內可以使用的空間。
二、什麼是主建物坪數？
主建物就是房屋主要的室內空間。
例如：
客廳、臥室、廚房、浴室等主要室內區域，都屬於房屋主要使用空間。
因此，如果看到一間房子：
- 權狀30坪
- 主建物18坪
代表真正屬於主要室內空間的面積約為18坪。
所以買房時，不要只看總坪數，也要看主建物坪數。
三、附屬建物又是什麼？
附屬建物通常是與主建物相關的附屬空間，例如：
- 陽台
- 雨遮等
這些空間雖然屬於建物登記面積的一部分，但和客廳、臥室等主要室內空間並不完全相同。
因此在比較兩間房子時，也要注意附屬建物的比例。
四、公設坪數是什麼？
這是許多首購族最容易搞混的地方。
公設指的是社區住戶共同使用的空間，例如：
- 樓梯間
- 電梯間
- 公共走道
- 大廳
- 部分公共設施
這些空間會依照規定分攤到各戶權狀面積中。
因此：
權狀坪數 ≠ 實際室內使用坪數
這也是為什麼同樣都是「30坪」，不同社區看起來的室內空間可能差很多。
五、公設比越低就一定越好嗎？
不一定。
公設比是購屋時的重要參考，但不能單獨用來判斷房子好不好。
例如：
A房：30坪，公設比25%
B房：30坪，公設比35%
乍看之下，A房似乎比較划算。
但實際購屋時，還是要進一步比較：
✔ 實際室內空間
✔ 格局配置
✔ 採光通風
✔ 社區管理
✔ 公共設施
✔ 車位
✔ 屋齡
✔ 地段
有時候公設比較高的社區，可能擁有電梯、大廳、健身房等完善公共設施；而公設較低的老公寓，雖然室內空間較大，卻可能缺少電梯或管理服務。
所以不要只看一個數字決定房子好不好。
六、買房到底要看哪個坪數？
如果是首購族，我會建議至少看這4個數字：
① 權狀坪數
了解房屋登記的總面積。
② 主建物坪數
了解真正主要室內空間有多大。
③ 附屬建物坪數
了解陽台等附屬空間占多少。
④ 公設比
了解公共設施分攤比例。
買房不要只看「幾坪」
同樣都是30坪的房子，可能有不同的格局、屋齡、公設比例與室內使用空間。
因此，看房時不要只問：
- 「這間幾坪？」
更應該問：
- 「主建物有幾坪？」
- 「公設多少？」
- 「實際室內空間有多大？」
這樣才能真正比較不同物件的居住空間與價格。
買房前搞懂坪數，才能買得更精準
買房是一筆重要的長期投資，不只是比較總價，更要了解自己實際買到的是什麼。
看懂權狀、主建物、公設與附屬建物，才能真正判斷一間房子的坪效與居住價值。
如果你正在宜蘭找房，不確定不同物件的坪數、格局與價格是否合理，也可以透過專業房仲協助比較，找到真正適合自己的家
